Bailleurs commerciaux : pensez à limiter contractuellement votre obligation de délivrance conforme

obligation de délivrance conforme

Une association a pris à bail commercial un immeuble pour lequel elle a préalablement conclu un contrat de promotion immobilière pour sa réhabilitation. Le promoteur immobilier ayant découvert la présence d’amiante dans l’immeuble, des travaux de désamiantage ont dû être réalisés, aux frais du preneur. Ce dernier a alors assigné son bailleur en paiement de la somme correspondant au prix des travaux effectués par son promoteur, ainsi qu’en réparation du préjudice financier entraîné par le retard dans la livraison de l’immeuble.

La Cour d’appel a rejeté les demandes de l’association aux motifs que le promoteur immobilier était tenu à une obligation de résultat incluant celle d’identifier et de contrôler la conformité de l’immeuble et de son opération de réhabilitation aux règles de sécurité, d’hygiène et d’urbanisme.

La Cour de cassation en a cependant jugé autrement et a ainsi mis en cause le bailleur, indépendamment des obligations incombant au promoteur. En effet, selon la Cour,« les obligations pesant sur le promoteur immobilier envers le preneur, au titre des travaux de réhabilitation d’un immeuble loué, n’exonèrent pas le bailleur, tenu d’une obligation de délivrance, de la prise en charge des travaux nécessaires à l’activité stipulée au bail, sauf clause expresse contraire ».

Ce faisant, la Haute juridiction rappelle le caractère essentiel de l’obligation de délivrance, laquelle impose au bailleur de remettre au preneur des locaux conformes à leur destination contractuelle, conformément à l’article 1719 du Code civil.

La loi ne précise pas, en revanche, l’étendue de l’obligation et les aménagements contractuels susceptibles d’être convenus entre les parties au contrat de bail. Si en l’état actuel de la jurisprudence, le bail peut valablement exonérer le bailleur d’une partie de son obligation de délivrance en transférant au preneur la charge de certains travaux, aucune décision n’est encore venue encadrer précisément les contours de cette faculté.

En toute hypothèse, une telle clause dérogatoire devra être rédigée sans ambigüité et viser, de manière opportune, la catégorie des travaux restant à la charge du preneur, à l’instar des travaux de désamiantage. Le contrat de bail ne saurait néanmoins exonérer totalement le bailleur de son obligation légale de délivrance à l’égard du preneur.

Cass. civ. 3e, 18 janvier 2018, n°16-26.011